市場法、收益法、成本法
市場法:利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格,經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
收益法:通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。
成本法:指首先估測被評估資產的重置成本,然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。
(一)資產評估方法之間的聯系
評估途徑和方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為,在相同的市場條件下,對處在相同狀態下的同一資產進行評估,其評估值應該是客觀的,這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估途徑和方法的不同而出現截然不同的結果,這是由于評估基本目的決定了評估途徑和方法間的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估途徑和方法評估同一條件下的同一資產,并為相互驗證提供了理論根據。運用不同的評估途徑和方法評估同一資產,必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致,以及運用不同評估途徑和方法所選擇的經濟技術參數合理。
由于資產評估工作基本目標的一致性,在同一資產的評估中可以采用多種途徑和方法,如果使用這些途徑和方法的前提條件同時具備,而且評估師也具備相應的專業判斷能力,那么,多種途徑和方法得出的結果應該趨同。如果采用多種評估途徑和方法得出的結果出現較大差異,可能的原因有:一是某些評估途徑或方法的應用前提不具備;二是分析過程有缺陷;三是結構分析有問題;四是某些支撐評估結果的信息依據出現失真;五是評估師的職業判斷有誤。因此,評估師應當為不同評估途徑和方法建立邏輯分析框圖,通過對比分析,有利于問題的發現。評估師在發現問題的基礎上,除了對評估途徑或方法做出取舍外,還應該分析問題產生的原因,并據此研究解決問題的對策,以便最后確定評估價值。
(二)資產評估方法之間的區別
各種評估途徑和方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值,還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值,抑或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值,都是對評估對象在一定條件下的價值的描述,它們之間是有內在聯系并可相互替代的。但是,每一種評估方法都有其自成一體的運用過程,都要求具備相應的信息基礎,評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此,各種評估途徑和方法又是有區別的。
由于評估的特定目的的不同,評估時市場條件上的差別,以及評估時對評估對象使用狀態設定的差異,需要評估的資產價值類型也是有區別的。評估途徑或方法由于自身的特點在評估不同類型的資產價值時,就有了效率上和直接程度上的差別,評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力。
(三)資產評估方法的選擇
評估方法選擇,實際上包含了不同層面的資產評估方法的選擇過程,即3個層面的選擇:第一個層面是評估的技術思路的層面,即分析3種評估方法所依據的評估技術的思路的適用性;第二個層面是在各種評估思路已經確定的基礎上,選擇實現評估技術的具體技術方法;第三個層面是在確定技術方法的前提下,對運用各種技術評估方法所設計的技術參數的選擇。
資產評估途徑和方法的多樣性,為評估人員選擇適當的評估途徑和方法,有效地完成評估任務提供了現實可能。為高效、簡捷、相對合理地估測資產的價值,在評估途徑和方法的選擇過程中應注意以下因素:一是評估方法的選擇要與評估目的,評估時的市場條件被評估對象在評估過程中所處的狀態,以及由此所決定的資產評估價值類型相適應;二是評估方法的選擇受評估對象和類型、理化狀態等因素制約。例如,對于既無市場參照物,又無經營記錄的資產,只能選擇成本途徑及其方法進行評估;對于工藝比較特別且處在經營中的企業,可以優先考慮選擇收益途徑及其方法;三是評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數據資料及主要經濟參數能否搜集的制約。
每種評估途徑和方法的運用都需要有充分的數據資料作依據。在一個相對較短的時間內,收集某種評估途徑和方法所需的數據資料可能會很困難,在這種情況下,評估人員應考慮采用替代的評估途徑和方法進行評估。
總之,在評估方法的選擇過程中,應注意因地制宜和因事制宜,不可機械地按某種模式或某種順序進行選擇。但是,不論選擇哪種評估途徑和方法進行評估,都應保證評估目的,評估時所依據的各種假設和條件與評估所使用的各種參數數據,及其評估結果在性質和邏輯上的一致。尤其是在運用多種評估途徑和方法評估同一評估對象時,更要保證每種評估途徑和方法運用中所依據的各種假設、前提條件、數據參數的可比性,以便能夠確保運用不同評估途徑方法所得到的評估結果的可比性和相互可驗證性。